Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
Arrematar um imóvel em leilão é uma excelente oportunidade de investimento, mas muitos compradores ficam receosos ao perceber que o imóvel pode estar ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros.
A boa notícia é que a Lei nº 9.514/1997 prevê um prazo máximo de 60 dias para que o antigo ocupante desocupe voluntariamente o imóvel após a arrematação. Caso isso não ocorra, o arrematante pode ingressar com uma Ação de Imissão na Posse para garantir sua entrada no imóvel.
Se você comprou um imóvel em um leilão extrajudicial, continue lendo para entender seus direitos e como garantir a posse do bem.
📌 O Que é a Ação de Imissão na Posse?
A Ação de Imissão na Posse é um processo judicial que visa assegurar que o comprador de um imóvel tenha acesso à posse do bem caso ele esteja ocupado indevidamente.
Nos leilões extrajudiciais, regulados pela Lei nº 9.514/1997, a arrematação do imóvel dá ao comprador o direito imediato à posse, mas a lei concede ao ocupante um prazo de 60 dias para desocupação voluntária.
Se o imóvel não for desocupado dentro desse período, o arrematante pode ingressar com a Ação de Imissão na Posse, solicitando ao juiz que determine a retirada do ocupante, garantindo o cumprimento do seu direito de posse.
📜 Base Legal: Lei nº 9.514/1997 e a Imissão na Posse
A Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, estabelece que, após o segundo leilão do imóvel, o ocupante tem até 60 dias para desocupação voluntária. Caso não saia no prazo, o arrematante pode ingressar com a ação para obter a posse judicialmente.
O fundamento legal está no art. 30 da Lei nº 9.514/1997, que dispõe:
“Concluído o procedimento de leilão extrajudicial, caberá ao arrematante, se necessário, promover a imissão na posse do imóvel, nos termos da legislação processual vigente, garantido ao ocupante o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária.”
Esse dispositivo assegura que o arrematante tenha um instrumento jurídico eficaz para reaver o imóvel, sem precisar aguardar anos em disputas judiciais.
⚖️ Diferença Entre Leilão Extrajudicial e Leilão Judicial
🔹 Leilão Extrajudicial (Lei nº 9.514/1997)
✔ O imóvel é retomado pelo credor fiduciário após inadimplência.
✔ A venda ocorre via leilão extrajudicial, sem necessidade de ação judicial prévia.
✔ O ocupante tem 60 dias para desocupar voluntariamente.
✔ Se não desocupar, o arrematante deve ingressar com Ação de Imissão na Posse.
🔹 Leilão Judicial
✔ O imóvel é penhorado por decisão judicial, geralmente em execução de dívidas.
✔ A venda em Leilão ocorre por determinação do juiz da execução.
✔ Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante pede ao próprio juiz da execução a expedição de um mandado de imissão na posse diretamente no mesmo processo judicial.
💡 Diferença Principal: Enquanto no leilão judicial o arrematante pode solicitar a posse diretamente ao juiz da execução, no leilão extrajudicial, a posse deve ser requerida via Ação Judicial de Imissão na Posse, caso o ocupante não saia dentro do prazo de 60 dias.
📢 Como Proceder se o Imóvel Arrematado Estiver Ocupado?
Se você comprou um imóvel em leilão extrajudicial, siga este passo a passo:
1️⃣ Registre o imóvel no Cartório de Imóveis, garantindo que a propriedade já esteja formalmente no seu nome.
2️⃣ Notifique o ocupante extrajudicialmente, informando-lhe sobre a arrematação e dando-lhe um prazo para entrar em contato ou para a desocupação voluntária.
3️⃣ Frustradas as tentativas de contato ou Esgotado o prazo para saída voluntária, ingresse com a Ação de Imissão na Posse.
4️⃣ Na Ação de Imissão na Posse, informe ao juiz que sua tentativa de contato ou pedido de desocupação voluntária foram ineficazes e anexe à petição:
Escritura ou matrícula do imóvel no seu nome;
Comprovante da arrematação no leilão;
Notificação extrajudicial enviada ao ocupante.
Peça ao juiz a Imissão na Posse com base no art. 30, da Lei nº 9.514/97.
É possível pedir que seja descontado o tempo dado pela Notificação Extrajudicial (O juiz pode aceitar e reduzir o prazo de 60 dias para desocupação voluntária)
Requeira ao juiz que seja utilizado o auxílio de força policial, que seja possível o arrombamento das portas em casa de resistência à desocupação, bem como, a remoção compulsória dos objetos encontrados para o Depósito Público, designando o próprio ocupante como fiel depositário e que após 90 dias, sem a retirada, os objetos serão levados a leilão.
Não esqueça de agendar um horário com o chaveiro para conseguir ingressar no imóvel e depois trocar o segredo da fechadura.
5️⃣ Após ser Imitido na Posse do Imóvel Arrematado comunique ao Síndico e ao Porteiro que você é o novo proprietário e que o antigo ocupante não tem mais autorização de ingressar no imóvel e condomínio.
Arrematar Imóveis em Leilão é Seguro?
Sim! O leilão extrajudicial é um dos meios mais seguros de aquisição de imóveis, pois segue um rito legal rigoroso.
O prazo de 60 dias para desocupação voluntária previsto na lei nº 9.514/97 é um mecanismo que dá segurança ao arrematante, reduzindo os riscos de resistência prolongada.
Se você deseja arrematar um imóvel em leilão, mas ainda tem dúvidas sobre posse e desocupação, entre em contato e tenha assessoria jurídica especializada para garantir segurança total na sua compra!
