Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
A alienação fiduciária de bens imóveis, prevista na Lei nº 9.514/1997, é um dos principais mecanismos de garantia no Brasil para financiamentos imobiliários.
Esse instituto permite que o credor fiduciário (geralmente um banco) detenha a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida.
Em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade e promover a execução extrajudicial do bem, sem necessidade de ação judicial.
Com a entrada em vigor da Lei nº 14.711/2023 – o Marco das Garantias, houve mudanças relevantes nesse procedimento, tornando-o mais rápido e eficiente para os credores, além de ampliar as possibilidades de uso da alienação fiduciária em diferentes operações financeiras. 👇
📌 Como funciona a Alienação Fiduciária?
De acordo com o art. 22 da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária consiste na transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor como garantia de uma obrigação.
O devedor (fiduciante) mantém a posse direta do imóvel, enquanto o credor (fiduciário) tem a propriedade até a quitação da dívida.
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Em caso de inadimplência, o credor pode notificar o devedor para purgar a mora em até 15 dias (art. 26, § 1º). Se a dívida não for regularizada, a propriedade do bem é consolidada no nome do credor, que pode vendê-lo em leilão extrajudicial, conforme o art. 27.
O que é Propriedade Resolúvel?
A propriedade resolúvel é um tipo de propriedade em que o domínio sobre um bem não é definitivo, pois está condicionado ao cumprimento de uma obrigação ou evento futuro. Se essa condição for satisfeita, a propriedade se transfere ao titular definitivo; caso contrário, pode ser consolidada pelo credor.
No caso da alienação fiduciária de imóveis, prevista na Lei nº 9.514/1997, a propriedade resolúvel funciona assim:
- O devedor (fiduciante) transfere a propriedade do imóvel ao credor (fiduciário) como garantia de pagamento de uma dívida.
- O devedor mantém a posse direta do bem, podendo usá-lo normalmente.
- Se a dívida for paga integralmente, a propriedade retorna ao devedor automaticamente.
- Caso haja inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o imóvel a leilão.
📢 O que mudou com o Marco das Garantias?
A Lei nº 14.711/2023 trouxe alterações importantes na execução da alienação fiduciária, tornando o processo mais célere e seguro para os credores. Algumas das principais novidades incluem:
✅ 1. Ampliação da Alienação Fiduciária para Outras Dívidas
Agora, a alienação fiduciária pode ser utilizada como garantia de qualquer obrigação financeira, e não apenas para financiamentos imobiliários (art. 22, § 1º da Lei nº 9.514/1997). Isso permite que créditos empresariais, operações comerciais e outros contratos financeiros também utilizem esse mecanismo.
✅ 2. Consolidação da Propriedade em Nome do Credor Mais Rápida
Antes da mudança, o prazo para o devedor purgar a mora era de 30 dias após a notificação. Com a alteração, esse prazo foi reduzido para 15 dias, acelerando o processo de execução da garantia (art. 26, § 1º).
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
✅ 3. Leilão Mais Ágil e com Menos Burocracia
Caso o primeiro leilão não tenha lances, o segundo leilão pode ocorrer após 15 dias, e não mais após 30 dias (art. 27, § 1º). Isso agiliza a recuperação do crédito e evita longas esperas.
§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
✅ 4. Uso de Garantia em Mais de Uma Dívida
Agora é possível vincular um mesmo imóvel como garantia para diferentes dívidas, permitindo que um imóvel seja usado para garantir múltiplos empréstimos, desde que respeitados limites de crédito e avaliação patrimonial (art. 22, § 4º).
✅ 5. Regras Mais Claras para a Purga da Mora
Com a nova legislação, a purga da mora só pode ser feita antes da consolidação da propriedade pelo credor. Após esse momento, o devedor não pode mais interromper o procedimento, garantindo maior segurança ao credor (art. 26, § 7º).
⚖️ Como essas mudanças impactam compradores e credores?
🔹 Para os bancos e credores: Maior segurança jurídica e mais rapidez na recuperação de crédito.
🔹 Para os devedores: Menos tempo para regularizar a dívida antes da perda do imóvel, exigindo maior planejamento financeiro.
🔹 Para investidores em leilões: Maior oferta de imóveis em leilão e processos menos burocráticos.
📢 Conclusão
O Marco das Garantias trouxe mudanças relevantes na Lei de Alienação Fiduciária, modernizando e agilizando o processo de execução extrajudicial de imóveis. Para aqueles que desejam financiar, investir ou arrematar imóveis em leilão, entender essas alterações é essencial para garantir segurança jurídica e boas oportunidades.
Tem dúvidas sobre execução extrajudicial, arrematação de imóveis ou garantias fiduciárias? Entre em contato e conte com assessoria especializada!
