Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
A Caixa Econômica Federal (CEF) disponibiliza imóveis para aquisição por meio de diferentes modalidades, cada uma com características específicas.
Esses imóveis podem ser adquiridos por pessoas físicas (maiores de 18 anos ou emancipadas) e pessoas jurídicas devidamente constituídas, exceto Microempreendedores Individuais (MEI), que estão impedidos de participar.
Os imóveis disponibilizados podem ser casas, apartamentos, salas comerciais, glebas e terrenos. Cada bem possui regras próprias para pagamento, que podem incluir compra à vista, financiamento, uso do FGTS ou parcelamento direto.
I. MODALIDADES DE VENDA
1.1. Leilão Público (1º e 2º Leilão – Lei 9.514/97, art. 27)
O leilão ocorre quando o imóvel financiado foi retomado pela CEF por inadimplência do mutuário. Ele é realizado em duas fases:
1º Leilão: O imóvel é ofertado pelo valor da garantia atualizada ou pelo valor de avaliação da prefeitura, o que for maior.
2º Leilão: Caso o imóvel não seja arrematado, ele retorna ao leilão pelo total da dívida contratual mais as despesas de consolidação.
Custos adicionais:
✔ Comissão do leiloeiro: 5% sobre o lance, paga pelo arrematante.
✔ Despesas de IPTU e condomínio: não são quitadas pela CEF, cabendo ao comprador assumir esses custos.
📌 Local de compra: Através do site do leiloeiro indicado no edital.
1.2. Licitação Aberta (Lei 13.303/2017, art. 28, §3º)
Nessa modalidade, os imóveis são vendidos com desconto sobre o valor de avaliação atual. A proposta vencedora é aquela que oferecer o maior valor dentro do prazo do edital.
Custos adicionais:
✔ Comissão do leiloeiro: 5% sobre o lance, paga pelo arrematante.
✔ Despesas de IPTU e condomínio: quitadas pela CEF.
📌 Local de compra: Site do leiloeiro indicado no edital.
1.3. Venda Online (Lei 13.303/2017, art. 28, §3º)
É uma modalidade de disputa online, onde os interessados apresentam propostas diretamente no site da Caixa. O imóvel é vendido à maior proposta registrada quando o cronômetro atinge zero.
Custos adicionais:
✔ Despesas de IPTU e condomínio: quitadas pela CEF.
📌 Local de compra: Portal Imóveis Caixa (www.caixa.gov.br/imoveiscaixa).
1.4. Venda Direta Online (Lei 13.303/2017, art. 28, §3º)
Diferente da Venda Online, aqui vence a primeira proposta apresentada que seja igual ou superior ao valor mínimo de venda, sem necessidade de disputa.
Custos adicionais:
✔ Despesas de IPTU e condomínio: quitadas pela CEF.
📌 Local de compra: Portal Imóveis Caixa (www.caixa.gov.br/imoveiscaixa).
II. PROCESSO DE COMPRA E FORMAS DE PAGAMENTO
Cada imóvel possui condições próprias de pagamento, que podem incluir:
✅ À vista: Pagamento do valor total no momento da contratação.
✅ Financiamento pela Caixa: Possibilidade de financiar parte do valor do imóvel, sujeito à análise de crédito.
✅ Uso do FGTS: Desde que atenda aos critérios estabelecidos pelo programa habitacional.
✅ Parcelamento direto: Quando previsto no edital.
III. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
A Caixa oferece assessoramento gratuito de imobiliárias credenciadas, que podem auxiliar o comprador nos seguintes aspectos:
✔ Obtenção de documentos do imóvel;
✔ Intermediação junto a condomínios e síndicos;
✔ Apoio na regularização documental e na desocupação (se necessário);
✔ Acompanhamento do registro da compra no cartório.
📌 Lista de imobiliárias credenciadas: Disponível para download no Portal Imóveis Caixa (Clique aqui).
IV. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
Após a aquisição do imóvel, o comprador deve providenciar o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Isso pode ser feito por meio de:
Escritura Pública (quando a compra é à vista);
Contrato de Compra e Venda (quando há financiamento).
📌 Importante: O comprador é responsável pela troca de titularidade do imóvel na prefeitura e pelo pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
V. RESPONSABILIDADE PELA DESOCUPAÇÃO
Caso o imóvel esteja ocupado no momento da compra, o comprador será responsável pela desocupação. Se necessário, poderá ser preciso ingressar com ação judicial de imissão na posse.
📌 Recomendação: Buscar assessoria jurídica para análise do caso antes da compra.
VI. ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS IMÓVEIS
Os imóveis são vendidos no estado em que se encontram, sem garantia da Caixa quanto à conservação.
📌 Pontos de atenção:
✔ Não há garantia de visitação prévia.
✔ Os dados da descrição do imóvel podem ter sido obtidos em avaliações antigas.
✔ Reformas, regularizações e averbações necessárias são de responsabilidade do comprador.
VII. COMO CONSULTAR IMÓVEIS DISPONÍVEIS?
Os interessados podem acessar o Portal Imóveis Caixa para buscar imóveis disponíveis por estado, cidade, bairro e modalidade de venda.
📌 Acesse: 🔗 www.caixa.gov.br/imoveiscaixa
8. PASSO A PASSO PARA COMPRA DE IMÓVEIS CAIXA
1️⃣ Pesquisar o imóvel desejado no portal da CEF.
2️⃣ Verificar as regras e condições de pagamento no edital.
3️⃣ Fazer o cadastro e apresentar proposta na plataforma.
4️⃣ Acompanhar a disputa ou resultado da venda direta.
5️⃣ Emitir boleto e efetuar pagamento no prazo estabelecido.
6️⃣ Assinar o contrato e providenciar o registro do imóvel no cartório.
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A compra de imóveis da Caixa representa uma oportunidade de investimento com valores atrativos. No entanto, é essencial que o interessado compreenda as regras da aquisição, os custos envolvidos e as responsabilidades relacionadas à ocupação e regularização documental.
🔗 Para mais informações, consulte o Portal Imóveis Caixa:
🌐 www.caixa.gov.br/imoveiscaixa
A aquisição de imóveis da Caixa pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas exige atenção a detalhes contratuais, análise da documentação e, em alguns casos, a necessidade de medidas judiciais para desocupação ou regularização do bem.
Para garantir que todo o processo ocorra de forma segura e sem imprevistos, contar com a assessoria jurídica de um profissional experiente é essencial.
