Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
O presente post tem como objetivo analisar a tributação sobre o ganho de capital na venda de imóveis arrematados em leilão, identificando as despesas que podem ser deduzidas da base de cálculo do imposto, bem como as isenções previstas na legislação brasileira.
Baseia-se na legislação tributária vigente, incluindo o Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), a Lei nº 7.713/1988, a Lei nº 9.250/1995 e a Lei nº 11.196/2005.
Conclui-se que a correta apuração do ganho de capital permite a redução legal da carga tributária, garantindo o cumprimento das normas fiscais.
Introdução
A arrematação de imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais tem se tornado uma estratégia atrativa para investidores, pois muitas vezes permite a aquisição de bens por valores inferiores aos de mercado.
No entanto, ao vender esses imóveis, é necessário observar a tributação do ganho de capital, conforme estabelecido no Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018).
Este post tem por finalidade analisar quais despesas podem ser deduzidas para a redução do imposto e quais isenções podem ser aplicadas.
1. Ganho de Capital e sua Apuração
O ganho de capital ocorre quando um bem ou direito é vendido por um valor superior ao seu custo de aquisição atualizado.
No caso de imóveis, esse ganho está sujeito ao Imposto de Renda, conforme as regras da Lei nº 7.713/1988, do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018, Decreto nº 9.580/2018) e da Lei nº 13.259/2016.
Conforme o Art. 128 do RIR/2018, o ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação do imóvel e o custo de aquisição atualizado.
1.1. Fórmula Geral do Ganho de Capital
O ganho de capital pode ser calculado da seguinte forma:
GC=VA−CA
Onde:
- GC = Ganho de Capital
- VA = Valor de Alienação (valor de venda do imóvel)
- CA = Custo de Aquisição atualizado (valor pago pelo imóvel + despesas dedutíveis)
A tributação ocorre de forma separada dos demais rendimentos do contribuinte, com alíquotas progressivas estabelecidas pela Lei nº 13.259/2016:
15% para ganhos de até R$ 5.000.000,00;
17,5% para a parcela entre R$ 5.000.000,01 e R$ 10.000.000,00;
20% para a parcela entre R$ 10.000.000,01 e R$ 30.000.000,00;
22,5% para ganhos acima de R$ 30.000.000,01.
1.2. Cálculo do Imposto sobre o Ganho de Capital
Se houver ganho de capital, o Imposto de Renda será cobrado de acordo com as alíquotas progressivas da Lei nº 13.259/2016:
15% para ganhos de até R$ 5.000.000,00
17,5% sobre a parcela entre R$ 5.000.000,01 e R$ 10.000.000,00
20% sobre a parcela entre R$ 10.000.000,01 e R$ 30.000.000,00
22,5% sobre ganhos acima de R$ 30.000.000,01
📌 Importante: O imposto é devido sobre o valor total do ganho, não apenas sobre a parte que exceder a faixa inferior da tabela.
2. Deduções Permitidas no Cálculo do Ganho de Capital
O custo de aquisição pode ser atualizado conforme os Art. 134, 136 e 137 do RIR/2018, permitindo a inclusão das seguintes despesas:
| Item Dedutível | Base Legal |
|---|---|
| Valor da Arrematação | Art. 134 do RIR/2018 |
| ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) | Art. 137, III do RIR/2018 |
| Taxas Cartorárias e de Registro | Art. 137 do RIR/2018 |
| Benfeitorias e Reformas | Art. 134 do RIR/2018 e IN RFB nº 1.500/2014 |
| Honorários Advocatícios | CARF – Acórdão 9202-009.647 |
| Comissão de Corretagem | CARF – Acórdão 9202-011.254 |
📌 Observação: Gastos com manutenção comum (exemplo: pintura ou pequenos reparos) não podem ser deduzidos.
✔ Numero do processo: 12448.728448/2013-44
Turma: 2ª TURMA/CÂMARA SUPERIOR REC. FISCAIS
Câmara: 2ª SEÇÃO
Seção: Câmara Superior de Recursos Fiscais
Data da sessão: Wed Jul 28 00:00:00 UTC 2021
Data da publicação: Mon Oct 04 00:00:00 UTC 2021
Ementa: ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA (IRPF) Ano-calendário: 2012 GANHO DE CAPITAL. VALOR DE ALIENAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Para fins de apuração do ganho de capital na alienação de bens e direito, o valor de alienação é o valor efetivo da operação, incluídas quaisquer parcelas contratadas e/ou pagas pelo comprador, inclusive a título de honorários advocatícios.
Numero da decisão: 9202-009.647✔ Numero do processo: 10280.720563/2017-29
Turma: 2ª TURMA/CÂMARA SUPERIOR REC. FISCAIS
Câmara: 2ª SEÇÃO
Seção: Câmara Superior de Recursos Fiscais
Data da sessão: Thu Apr 18 00:00:00 UTC 2024
Data da publicação: Tue Jul 16 00:00:00 UTC 2024
Ementa: ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA (IRPF) Ano-calendário: 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 GANHO DE CAPITAL. REMUNERAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA. INDEDUTIBILIDADE. Despesas com consultoria, assessoria e outras, distintas de despesa de corretagem, são indedutíveis na apuração do ganho de capital.
Numero da decisão: 9202-011.254
2.1. Exemplos Práticos
Exemplo 1 – Venda de Imóvel com Ganho de Capital e Dedução de Despesas
📌 Cenário:
João arrematou um imóvel em um leilão por R$ 200.000,00 e, após 3 anos, vendeu por R$ 450.000,00. Durante esse período, ele teve despesas dedutíveis, conforme detalhado abaixo.
✍ Passo 1: Cálculo do Custo de Aquisição Atualizado
| Item | Valor (R$) |
|---|
| Valor de Arrematação | 200.000,00 |
| ITBI Pago | 5.000,00 |
| Escritura e Registro | 2.000,00 |
| Reforma Comprovada (hidráulica e elétrica) | 30.000,00 |
| Honorários Advocatícios | 8.000,00 |
| Custo de Aquisição Atualizado (CA) | 245.000,00 |
✍ Passo 2: Cálculo do Ganho de Capital
GC=VA−CA
GC=450.000,00−245.000,00
GC=205.000,00
✍ Passo 3: Cálculo do Imposto
O ganho de capital de R$ 205.000,00 se enquadra na alíquota de 15%, pois está abaixo de R$ 5 milhões.
Imposto=205.000,00×15%
Imposto=30.750,00
📌 João deverá pagar R$ 30.750,00 de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Exemplo 2 – Venda com Isenção do Imposto
📌 Cenário: Maria vendeu um único imóvel residencial por R$ 430.000,00 e não realizou nenhuma outra venda nos últimos 5 anos.
✍ Passo 1: Verificação da Isenção
Maria se enquadra na isenção prevista no Art. 133, II do RIR/2018 e Art. 23 da Lei nº 9.250/1995, pois:
✔ O valor do imóvel foi inferior a R$ 440.000,00
✔ Foi único imóvel residencial
✔ Não houve outra venda nos últimos 5 anos
📌 Resultado: Maria não precisará pagar imposto sobre o ganho de capital.
Exemplo 3 – Isenção por Reinvestimento
📌 Cenário: Pedro vendeu um apartamento residencial por R$ 500.000,00 e utilizou todo o valor para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias.
✍ Passo 1: Verificação da Isenção
Pedro se enquadra na isenção do Art. 39 da Lei nº 11.196/2005, pois:
✔ Reinvestiu 100% do valor da venda na compra de outro imóvel residencial
✔ Fez isso dentro de 180 dias
📌 Resultado: Pedro não pagará imposto sobre o ganho de capital.
3. Isenções Aplicáveis ao Ganho de Capital
Nos termos do Art. 133 do RIR/2018, algumas situações concedem isenção total do imposto:
| Situação | Base Legal |
| Reinvestimento em outro imóvel residencial no prazo de 180 dias | Art. 39 da Lei nº 11.196/2005 |
| Venda de único imóvel até R$ 440.000,00 | Art. 23 da Lei nº 9.250/1995 |
| Imóveis adquiridos antes de 1969 | Art. 6º, XV, da Lei nº 7.713/1988 |
| Ganho de capital em alienação de bens de até R$ 35.000,00 | Art. 133, I, “b” do RIR/2018 e Art. 22 da Lei nº 9.250/1995 |
3.1. Isenção por Reinvestimento em Outro Imóvel Residencial
📌 Base Legal: Art. 39 da Lei nº 11.196/2005
📌 Requisitos para isenção:
✔ O imóvel vendido deve ser residencial.
✔ O valor total da venda deve ser aplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
✔ O benefício só pode ser utilizado uma vez a cada 5 anos.
Exemplo 1 – Reinvestimento Total
✅ Caso Isento
João vendeu seu apartamento residencial por R$ 600.000,00. No prazo de 90 dias, comprou outro imóvel residencial por R$ 650.000,00. Como 100% do valor da venda foi reinvestido, João está isento do imposto sobre o ganho de capital.
❌ Caso Tributável
Se João tivesse reinvestido apenas R$ 400.000,00, o imposto seria cobrado sobre a diferença de R$ 200.000,00.
Ganho Tributável = 600.000,00−400.000,00=200.000,00
Imposto=200.000,00×15%=30.000,00
📌 Conclusão: Para garantir isenção total, 100% do valor da venda precisa ser aplicado na compra de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias.
3.2. Isenção para Venda de Único Imóvel Residencial até R$ 440.000,00
📌 Base Legal: Art. 23 da Lei nº 9.250/1995
📌 Requisitos para isenção:
✔ O imóvel vendido deve ser residencial.
✔ O valor da venda não pode ultrapassar R$ 440.000,00.
✔ O vendedor não pode ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
Exemplo 2 – Venda de Único Imóvel Residencial
✅ Caso Isento
Maria vendeu sua casa residencial por R$ 400.000,00.
Não havia realizado outra venda nos últimos 5 anos.
Como o valor da venda foi menor que R$ 440.000,00, Maria está isenta do imposto sobre ganho de capital.
❌ Caso Tributável
Se Maria tivesse vendido outro imóvel nos últimos 3 anos, o benefício não poderia ser utilizado.
Se o imóvel fosse vendido por R$ 450.000,00, a isenção não seria aplicável, pois ultrapassa o limite de R$ 440.000,00.
3.3. Isenção para Ganho de Capital Inferior a R$ 35.000,00
📌 Base Legal: Art. 133, I, “b” do RIR/2018 e Art. 22 da Lei nº 9.250/1995
📌 Requisitos para isenção:
✔ O valor total da venda não pode ultrapassar R$ 35.000,00 no mês da alienação.
✔ O limite é por mês. Se houver várias vendas no mesmo mês, a soma dos valores não pode ultrapassar R$ 35.000,00.
Venda de Imóvel de Baixo Valor
✅ Caso Isento
Pedro vendeu um terreno por R$ 30.000,00.
Como o valor da venda foi inferior a R$ 35.000,00, não há tributação sobre o ganho de capital.
❌ Caso Tributável
Se Pedro vendesse dois terrenos por R$ 20.000,00 cada no mesmo mês (totalizando R$ 40.000,00), perderia a isenção.
O imposto seria cobrado sobre o ganho de capital total.
4. Hipóteses de Não Incidência
O Art. 132 do RIR/2018 estabelece casos em que não há tributação:
| Situação | Base Legal |
| Doação de imóvel | Art. 3º da Lei nº 9.532/1997 |
| Herança | Art. 130 do RIR/2018 |
| Permuta sem torna | Solução de Consulta COSIT nº 10/2014 |
5. Conclusão
As isenções do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis incluem diversas situações que podem reduzir ou eliminar a tributação.
Se o vendedor reinvestir 100% do valor da venda na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias, ele estará isento do imposto, conforme Art. 39 da Lei nº 11.196/2005, sendo essa isenção aplicável apenas uma vez a cada 5 anos.
Além disso, a venda de um único imóvel residencial por até R$ 440.000,00 é isenta desde que o vendedor não tenha realizado outra venda nos últimos 5 anos, conforme Art. 23 da Lei nº 9.250/1995.
Outra possibilidade de isenção ocorre quando o valor total da venda não ultrapassa R$ 35.000,00 no mês, conforme Art. 133, I, “b” do RIR/2018 e Art. 22 da Lei nº 9.250/1995.
Além disso, se o imóvel for doado, o doador não paga imposto sobre ganho de capital, pois a transferência não é considerada alienação para fins tributários, embora possa haver incidência de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), conforme as regras estaduais (Art. 3º da Lei nº 9.532/1997).
Dessa forma, para evitar ou reduzir o imposto sobre ganho de capital, o contribuinte pode se beneficiar dessas regras, desde que cumpra os requisitos legais.
Sempre é recomendável consultar um contador ou advogado tributarista para garantir a correta aplicação das isenções e evitar problemas com a Receita Federal. 🚀
Se tiver dúvidas sobre o cálculo ou precisar de mais detalhes, me avise!
📌 Dica Extra: Sempre consulte um contador ou advogado tributarista para garantir que você está aplicando corretamente as isenções e evitando tributos desnecessários! 🚀
