Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
A aquisição de imóveis em leilão ou em venda direta da CAIXA continua sendo uma das formas mais atrativas de investimento imobiliário no Brasil.
No entanto, para que essa oportunidade não se transforme em prejuízo, é indispensável compreender dois fatores cruciais: as novas regras do edital da CAIXA sobre a responsabilidade por dívidas e as variações recentes nos preços anunciados.
Neste post, trago uma análise sucinta, fundamentada em dados reais das planilhas divulgadas pela CAIXA nos dias 05 e 10 de abril de 2025, com destaque para os imóveis que apresentaram reduções de preço ou aumento no percentual de desconto.
Além disso, explico como essas informações devem ser interpretadas à luz das novas exigências impostas ao arrematante.
O que dizem as novas regras da CAIXA sobre herança de dívidas?
A CAIXA atualizou o edital que rege a venda online de imóveis adjudicados, e um dos pontos mais sensíveis ao comprador está nas responsabilidades sobre débitos anteriores à aquisição.
Segundo o novo texto (item 18 do edital), o comprador pode ser responsabilizado por pendências tributárias e condominiais, mesmo que essas tenham sido contraídas por antigos ocupantes. A regra geral é a seguinte:
1. Cada imóvel possui suas próprias condições quanto ao responsável pelo pagamento de despesas de
natureza propter rem, conforme consta na página de anúncio do imóvel.
Para mim é a regra mais importante! Tem que analisar com cuidado a página de anúncio de cada imóvel, além, disso, é importante printar essa página e salvar em seu computador.
Caso na página de anúncio do imóvel não traga expressamente a responsabilidade da Caixa, provavelmente trará as regras a seguir.
2. O pagamento das despesas de tributos (IPTU/ITR incidentes sobre o imóvel ficará a cargo do comprador OU apenas as despesas de tributos, até a data da venda, inferiores a R$1.000,00 ficará a cargo do comprador.
3. Quanto às dívidas de condomínio, o comprador responderá até o limite de 10% do valor de avaliação do imóvel. O excedente pode ser assumido pela CAIXA.
4. Além disso, se o comprador for ex-mutuário, ocupante ou parente até 3º grau do antigo titular, ele será integralmente responsável por todos os débitos, independentemente dos limites mencionados.
Essas mudanças exigem uma postura proativa e técnica por parte do interessado: levantar certidões, analisar a matrícula, solicitar documentos do condomínio e entender os riscos envolvidos antes mesmo de formalizar a proposta.
Análise sobre as Reduções de preço entre 05/04 e 10/04/2025
Realizamos uma análise comparativa entre as planilhas de imóveis publicadas nos dias 05 e 10 de abril de 2025 com o objetivo foi identificar os imóveis que, neste curto intervalo, sofreram redução no valor de venda ou apresentaram aumento no percentual de desconto, situação essa que poderia sugerir que a Caixa estaria a reduzir os valores dos imóveis para compensar a imputação das dívidas aos arrematantes.
Entretanto, considerando a quantidade de imóveis com preços reduzidos em relação a quantidade total de imóveis disponibilizados pela Caixa, infere-se que não há essa compensação.
A propósito, foi observado que houve aumento em 0,2% dos imóveis e que, por exemplo, o Estado de Pernambuco teve uma média de aumento de 5,46%.
É possível que a Caixa esteja de fato reduzindo o preço dos imóveis para compensar a mudança de responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação, todavia, para termos certeza disso, devemos acompanhar as alterações posteriores das suas planilhas de imóveis.
Metodologia:
Comparação feita com base em mais de 15 mil imóveis;
Análise cruzada por endereço, cidade e UF;
Seleção dos casos com variação positiva para o comprador.
Resultados:
Apenas 6,76% dos imóveis apresentaram queda de preço ou aumento de desconto.
A média percentual de redução nos imóveis ajustados foi de 3,72%.
Em alguns casos, a economia superou R$ 12 mil em uma única semana, o que reforça a importância do monitoramento contínuo.
Onde estão as melhores oportunidades?
Abaixo, destacamos os estados com maior média de redução percentual:
Estado Média de Redução (%)
Amazonas (AM) 5,88%
Rio Grande do Sul (RS) 5,23%
Amapá (AP) 4,37%
Acre (AC) 4,22%
Pernambuco (PE) 3,96%
Já os estados com menor média de redução, portanto com menor variação nos preços, foram:
Estado Média de Redução (%)
Tocantins (TO) 2,53%
Mato Grosso do Sul (MS) 2,71%
Rondônia (RO) e Roraima (RR) 2,74%
Além disso, identificamos que:
Roraima teve o maior percentual de imóveis com redução em relação ao total ofertado (50%);
Distrito Federal (DF) e Santa Catarina (SC) não apresentaram qualquer imóvel com redução na semana analisada.
Exemplos de imóveis com maiores reduções em RJ e SP
Para ilustrar na prática o impacto das variações de preço, separamos os imóveis com maiores reduções de valor nos estados do Rio de Janeiro e São Paulo, com base na comparação entre os dados dos dias 05/04 e 10/04/2025.
Esses imóveis representam oportunidades reais de economia, mas demandam atenção redobrada para análise de riscos e documentação.
📌 Estado do Rio de Janeiro (RJ)
Duque de Caxias – Chác. Rio-Petrópolis
📍 Estrada Nogueiras, nº 32
💰 De R$ 1.439.693,00 para R$ 1.341.028,71
📉 Redução: R$ 98.664,29 (-6,85%)
Guapimirim – Quinta Mariana
📍 Rua Manuel de Abreu, nº 107
💰 De R$ 382.967,88 para R$ 343.323,96
📉 Redução: R$ 39.643,92 (-10,35%)
Niterói – Baldeador
📍 Estrada Bento Pestana, s/n – Sítio 1
💰 De R$ 1.123.977,27 para R$ 1.091.863,64
📉 Redução: R$ 32.113,63 (-2,86%)
📌 Estado de São Paulo (SP)
São Paulo – Fazenda Morumbi
📍 Rua Dr. Flavio Américo Maurano, nº 342
💰 De R$ 2.203.163,67 para R$ 1.986.645,88
📉 Redução: R$ 216.517,79 (-9,83%)
Embu das Artes – Chácaras São Cristóvão
📍 Rua Congonhas, nº 130
💰 De R$ 731.079,16 para R$ 680.421,32
📉 Redução: R$ 50.657,84 (-6,93%)
✅ Conclusão
A compra de imóveis da CAIXA permanece como uma excelente oportunidade para investidores e compradores que buscam economia e valorização patrimonial. No entanto, os dados revelam que o cenário está mais dinâmico e também mais exigente.
As mudanças nas regras do edital, especialmente no que tange à responsabilidade por dívidas anteriores à aquisição, exigem um olhar mais técnico e preventivo.
A CAIXA tem transferido ao comprador obrigações que antes poderiam ser assumidas parcialmente pelo banco, o que impõe ao interessado uma atuação diligente na análise de cada imóvel.
Além disso, a análise comparativa das planilhas dos dias 05/04/2025 e 10/04/2025 evidenciou que as reduções de preço não são tão amplas quanto se imagina, com média de apenas 3,72% entre os imóveis que sofreram ajustes. Ainda assim, em determinados estados, como Amazonas, Rio Grande do Sul e Amapá, as oportunidades são mais significativas.
Essas variações demonstram que o sucesso na aquisição de um imóvel da CAIXA depende de estratégia, monitoramento constante e assessoria especializada.
Pois o preço pode até parecer bom, mas é o custo oculto, isto é, o passivo condominial, o tributo atrasado, o processo judicial pendente, que define se a compra é realmente vantajosa.
Se você deseja atuar com segurança, evitar armadilhas e aproveitar as melhores oportunidades, conte com o suporte de um assessor experiente.
A aquisição de um imóvel envolve mais do que preço: exige conhecimento técnico, visão jurídica e agilidade operacional.
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Sou Fabiano Barbosa, advogado e assessor especializado em leilões de imóveis.
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