Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
A arrematação de imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas exige rigor técnico e acompanhamento jurídico especializado para evitar riscos e prejuízos.
Para garantir a posse livre e desembaraçada do imóvel, é fundamental que o arrematante compreenda todos os procedimentos legais, custos envolvidos e estratégias jurídicas para a regularização do bem.
📌 O que acontece após a arrematação?
Ao arrematar um imóvel em leilão, o comprador pode se deparar com penhoras, indisponibilidades ou outras restrições na matrícula do imóvel, que podem dificultar o registro da propriedade.
✔ Leilão Judicial:
O imóvel deve ser entregue ao arrematante livre de ônus, conforme o art. 903 e 904 do Código de Processo Civil (CPC). O juiz deve determinar a baixa de todas as penhoras e indisponibilidades, permitindo o registro sem restrições.
✔ Leilão Extrajudicial:
Pode haver restrições ainda ativas na matrícula, exigindo providências adicionais para a baixa de penhoras e indisponibilidades. Nesses casos, pode ser necessário ingressar com pedido judicial ou embargos de terceiros para liberar o imóvel.
Cada caso deve ser analisado individualmente para definir a estratégia mais eficiente para a regularização.
I. Indisponibilidade e seus Impactos!
A indisponibilidade de bens pode ser decretada por ordem judicial, administrativa ou fiscal, impedindo a venda ou transferência do imóvel. Já a penhora é um ato de constrição judicial vinculado a um processo de execução, garantindo o pagamento de uma dívida.
No entanto, a arrematação judicial deve transferir o imóvel livre de ônus, conforme prevê o Código de Processo Civil (CPC).
Procedimentos para Levantamento das Restrições
A solução pode variar conforme a origem da penhora ou indisponibilidade e o tipo de leilão realizado.
✅ No Leilão Judicial
Se o imóvel foi arrematado em um leilão judicial, a retirada das restrições normalmente ocorre mediante simples petição nos autos da execução, solicitando que o juízo:
✔ Expeça mandado de cancelamento das penhoras e indisponibilidades;
✔ Oficie ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a baixa na matrícula;
✔ Determine que a expedição da carta de arrematação contemple a liberação das restrições.
📌 Fundamentação no CPC:
✔ O art. 903, §1º, dispõe que a arrematação é perfeita e acabada, garantindo ao arrematante a propriedade plena do bem.
✔ O art. 904 prevê que o juiz ordenará o cancelamento de quaisquer ônus sobre o bem arrematado.
📌 Fundamentação no Provimento nº 188/2024 do CNJ:
✔ O art. 320-G determina que, no caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial deve prever expressamente o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos.
✅ No Leilão Extrajudicial
Nos leilões extrajudiciais, como na execução de alienação fiduciária de imóvel, a indisponibilidade e penhoras podem não ser canceladas automaticamente, exigindo providências do arrematante.
📌 Quando uma simples petição pode resolver?
✔ Se a indisponibilidade foi decretada por um órgão administrativo (como Receita Federal ou Tribunal de Contas), pode ser suficiente requerer a liberação ao próprio órgão ou apresentar petição nos autos do processo administrativo correspondente.
📌 Quando é necessário propor embargos de terceiros?
✔ Se o imóvel foi arrematado em um leilão extrajudicial, mas ainda possui penhoras e indisponibilidades judiciais, o arrematante pode:
✅ Pedir a liberação nos autos do processo onde foi determinada a restrição, demonstrando que a arrematação ocorreu dentro dos requisitos legais;
✅ Se houver resistência do juízo, propor Embargos de Terceiros (art. 674 do CPC), sustentando que a arrematação transferiu o bem livre de ônus e que a manutenção das restrições é indevida.
II. Custos Cartorários para o Arrematante
Caso as custas com o cancelamento das penhoras e indisponibilidades não sejam cobertas pelo exequente ou pelo juízo, o arrematante deverá arcar com os seguintes custos no Cartório de Registro de Imóveis:
📌 Valores de registro e baixa de penhoras e indisponibilidades (conforme Portaria CGJ nº 2839/2024):
✅ Valor do registro por nome (até dois nomes): R$ 52,08
✅ Valor da baixa: R$ 52,08
✅ Para cada nome adicional além dos dois primeiros: R$ 1,32
📌 Outras taxas aplicáveis:
✅ FETJ – Taxa de 20% sobre os emolumentos de registro e baixa.
✅ ISSQN e Selos de Fiscalização – Aplicáveis conforme a legislação estadual.
✅ Taxa judiciária – Pode incidir sobre o valor do imóvel, com percentuais variáveis.
📌 Custo zero para Justiça Gratuita:
O artigo 320-C do Provimento nº 188/2024 do CNJ prevê que, se o arrematante for beneficiário da Justiça Gratuita, a baixa da indisponibilidade deve ser realizada sem custos pelo cartório.
III. O que diz a Lei de Registros Públicos?
📌 Princípio da Continuidade
✔A Lei nº 6.015/1973 exige que os registros estejam regularizados antes da prática de novos atos. O art. 195 prevê que, caso um registro não expresse a verdade, o prejudicado pode requerer sua retificação ou cancelamento.
📌 Cancelamento de Ônus
✔ O art. 250 estabelece que o cancelamento de penhoras e indisponibilidades pode ser feito:
✅ A requerimento das partes, com documento hábil;
✅ Por ordem judicial transitada em julgado.
Isso significa que a decisão judicial determinando a baixa das restrições deve ser apresentada ao cartório para a averbação.
O advogado deve acompanhar a averbação no cartório para garantir a regularização do imóvel sem pendências.
IV. Conclusão:
✔ Leilão judicial: Normalmente, basta petição simples nos autos para cancelar penhoras e indisponibilidades, mas podem existir custas cartorárias, a menos que o arrematante tenha direito à Justiça Gratuita.
✔ Leilão extrajudicial: Pode ser necessário peticionar no processo da restrição ou, em caso de recusa, ajuizar embargos de terceiros, além de arcar com os custos de averbação no cartório.
✔ Custos cartorários: Variam conforme a tabela estadual de emolumentos. Segundo a Portaria CGJ nº 2839/2024, a baixa de penhora custa R$ 52,08 e há taxas adicionais conforme o número de nomes envolvidos.
🚀 Dica extra: Sempre consulte a matrícula do imóvel antes do leilão e, após a arrematação, atue rapidamente para a liberação das restrições. O suporte de um advogado especializado pode ser essencial para garantir a regularização do imóvel e evitar contratempos.
V. Assessoria Jurídica Especializada
✅ Segurança Jurídica: A arrematação de um imóvel em leilão exige planejamento e estratégia jurídica para evitar riscos e problemas futuros.
✅ Regularização Rápida: O suporte especializado garante que o imóvel seja registrado sem ônus ou restrições, garantindo o direito do arrematante.
✅ Redução de Custos: Um advogado especializado pode minimizar despesas cartorárias e evitar processos desnecessários.
O advogado Fabiano Pinto Barbosa (OAB/RJ 204632) é especialista em assessoria jurídica para leilões imobiliários e está preparado para atuar em todas as fases do processo, garantindo a segurança e a regularização do seu investimento.
📩 Precisa de orientação sobre um imóvel arrematado? Entre em contato e tenha um suporte jurídico especializado!
