Se você está se preparando para arrematar um imóvel em leilão, é essencial entender alguns termos que podem parecer antiquados, mas que ainda hoje impactam o seu investimento: enfiteuse, foro e laudêmio.
Estes institutos, vinculados ao regime de propriedade dos terrenos foreiros, especialmente em áreas da Marinha ou em imóveis antigos, podem representar custos ocultos e obrigações futuras.
O que é Enfiteuse?
A enfiteuse, também conhecida como aforamento, é um direito real que permite a uma pessoa (enfiteuta) usar e gozar de um imóvel pertencente a outro (senhorio direto), como se fosse dono.
Esse regime transfere ao enfiteuta o domínio útil, enquanto o senhorio mantém o domínio direto.
Desde a Lei nº 5.972/1973, não é mais possível instituir novas enfiteuses, mas muitas ainda estão em vigor, especialmente em imóveis antigos e terrenos de marinha.
O que é Foro?
O foro é o valor anual que o enfiteuta deve pagar ao senhorio direto, como contraprestação pelo uso do imóvel. É um encargo perpétuo, enquanto durar o aforamento, e é calculado com base no valor do terreno.
Para o arrematante, isso significa um compromisso anual inevitável, pois o foro é uma obrigação propter rem, ou seja, acompanha o imóvel, independentemente do novo proprietário ter sido informado ou não.
O que é Laudêmio?
O laudêmio é um valor devido ao senhorio direto sempre que o imóvel for transferido a título oneroso (venda). Geralmente corresponde a 5% sobre o valor da transação ou do valor venal, o que for maior.
Assim, se você arrematar um imóvel sujeito a enfiteuse e quiser revendê-lo futuramente, terá que pagar laudêmio para efetivar a transferência da propriedade.
Qual o impacto para o arrematante?
Ao adquirir um imóvel em leilão, o arrematante assume todos os ônus reais — inclusive foro e laudêmio, caso o imóvel esteja em terreno foreiro.
Os principais riscos e cuidados são:
✅ Verificar a matrícula do imóvel — veja se há menção a enfiteuse, foro ou laudêmio.
✅ Solicitar certidão da SPU (Secretaria de Patrimônio da União), nos casos de imóveis em áreas da Marinha.
✅ Considerar esses encargos no cálculo de viabilidade da arrematação, pois eles podem impactar a rentabilidade futura do investimento.
Conclusão
Muitos arrematantes são surpreendidos por custos inesperados após a aquisição de imóveis em leilão.
Compreender a existência e o funcionamento da enfiteuse, do foro e do laudêmio é essencial para evitar prejuízos e tomar decisões mais seguras.
Se você está avaliando um imóvel em leilão e quer uma análise completa dos riscos e encargos ocultos, conte com a nossa assessoria especializada.
