Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema nº 1158 sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.949.182/SP), estabeleceu um marco importante para o Direito Tributário e Imobiliário: o credor fiduciário, geralmente representado por instituições financeiras, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da sua imissão na posse do imóvel.
Com base no art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN), o STJ firmou o entendimento de que a responsabilidade tributária pelo IPTU exige não apenas a titularidade formal do imóvel, mas também a posse qualificada com intenção de domínio (animus domini).
Essa interpretação foi destacada no voto do relator, Ministro Teodoro Silva Santos, que reafirmou a distinção entre a propriedade plena e a resolúvel, prevista nos arts. 1.359 e 1.367 do Código Civil.
O que muda na prática?
Para os arrematantes, a decisão oferece um avanço importante em segurança jurídica.
Ao afastar a responsabilidade por débitos de IPTU anteriores à posse do banco, o STJ evita que o arrematante herde dívidas que não lhe dizem respeito.
Isso significa que, em leilões judiciais e extrajudiciais, a aquisição de imóveis torna-se mais segura e financeiramente viável, já que a dívida de IPTU passa a ser melhor delimitada.
Do ponto de vista dos municípios, o impacto é direto na arrecadação.
Com o devedor fiduciante como único responsável até a imissão do banco na posse, e considerando que muitos desses devedores estão em situação de inadimplência ou insolvência civil, a recuperação de créditos tributários se torna mais difícil.
Ainda assim, a cobrança deve observar a titularidade e a posse efetiva do imóvel, sob pena de ilegalidade.
Para os bancos e instituições financeiras, a decisão reduz riscos e litígios.
Com a exclusão da responsabilidade tributária anterior à posse, evitam-se execuções fiscais indevidas e se reforça a segurança jurídica nas operações garantidas por alienação fiduciária, conforme regulamentado pela Lei nº 9.514/1997.
Repetitivos: uniformidade e eficácia
É importante destacar que, ao ser julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Tema nº 1158 obriga os tribunais de todo o país a aplicarem o mesmo entendimento em casos idênticos.
Isso garante uniformidade, previsibilidade e racionalização dos processos judiciais. Essa técnica processual, prevista no Código de Processo Civil, evita decisões conflitantes e reduz a judicialização excessiva.
O IPTU e sua natureza propter rem: foi afastada?
Uma dúvida relevante que surge é: a natureza jurídica “propter rem” da dívida de IPTU foi desconstituída com essa decisão?
A resposta é não, mas sim relativizada.
O STJ deixou claro que o vínculo com o imóvel ainda existe, porém condicionou a responsabilização à presença da posse com animus domini.
Assim, o IPTU permanece ligado ao bem, mas somente pode ser exigido de quem exerce poderes de proprietário sobre ele.
E se o devedor fiduciante for insolvente?
Nesse cenário, a dívida de IPTU continua sendo de sua responsabilidade, mas sua cobrança se torna, na prática, ineficaz.
A insolvência não transfere automaticamente a obrigação para o banco nem para o arrematante.
Ainda que a obrigação seja “propter rem”, não pode ser exigida de quem não detinha posse nem animus domini no período da geração do tributo.
E se o banco resolver cobrar do arrematante?
Embora a decisão do STJ no Tema 1158 (REsp 1.949.182/SP) tenha sido amplamente benéfica para arrematantes ao afastar a responsabilidade tributária por IPTU anterior à posse efetiva do banco, ela não elimina todos os riscos. A seguir, listo os principais riscos remanescentes e seus reflexos práticos:
⚠️ 1. Tentativas de cobrança indevida por parte dos municípios
Risco: Muitos entes municipais ainda não adaptaram suas práticas administrativas ao entendimento do STJ, e podem insistir em lançar ou cobrar IPTU do arrematante relativo a período anterior à consolidação ou posse do banco.
Reflexo: O arrematante poderá ser indevidamente inscrito em dívida ativa, protestado ou até sofrer penhora indevida, tendo que se defender judicial ou administrativamente.
Prevenção: Exigir certidões negativas ou positivas com efeito de negativa, guardar edital e termo de arrematação delimitando a responsabilidade tributária.
⚠️ 2. Dívidas acessórias ligadas ao imóvel (taxas, multas, encargos urbanísticos)
Risco: Embora o IPTU esteja limitado pela decisão do STJ, outras obrigações propter rem como taxas de coleta, iluminação pública, ou débitos condominiais não foram objeto da tese firmada.
Reflexo: O arrematante pode ser surpreendido com cobranças legítimas de natureza diversa do IPTU.
Prevenção: Fazer análise prévia detalhada de débitos junto à prefeitura, concessionárias e ao condomínio (se houver).
⚠️ 3. Dificuldade em definir o marco da posse para efeito de responsabilidade
Risco: Em alguns casos, a data exata da imissão na posse do banco não está clara (especialmente em leilões extrajudiciais), gerando zona cinzenta sobre quem responde pelo IPTU de determinado exercício.
Reflexo: Insegurança jurídica quanto ao início da responsabilidade do arrematante, o que pode gerar disputas futuras.
Prevenção: Obter prova documental precisa da posse como auto de imissão, certidão do cartório de registro de imóveis, ou ata de leilão com referência temporal clara.
⚠️ 4. Eventual responsabilização em caráter subsidiário
Risco: Em certas interpretações fiscais, a dívida de IPTU, por sua natureza propter rem, pode ser buscada no patrimônio do novo adquirente (arrematante) se o débito não for extinto pela execução fiscal contra o devedor originário.
Reflexo: Isso gera um ônus financeiro inesperado ao arrematante e obriga-o a litigar para afastar sua responsabilidade.
Prevenção: Ingressar com ação declaratória preventiva ou incluir cláusula expressa no auto de arrematação.
Conclusão
A decisão do STJ no Tema nº 1158 representa um divisor de águas na responsabilização tributária sobre imóveis com garantia fiduciária.
Os arrematantes ganham maior proteção jurídica, mas não pode ser considerada uma blindagem absoluta!
Ainda subsistem riscos administrativos e práticos, especialmente pela atuação dos entes municipais e pela complexidade da cadeia de titularidade e posse em alienações fiduciárias.
A compreensão técnica e prática desse julgamento é essencial para quem atua no mercado imobiliário, jurídico ou tributário.
Precisa de orientação sobre imóveis em leilão ou questões tributárias? Entre em contato com nossa equipe especializada!
