Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) promoveu significativa mudança em seu entendimento sobre a possibilidade de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas.
Essa nova posição impacta diretamente os procedimentos e riscos associados à aquisição de imóveis em leilões, sejam eles judiciais ou extrajudiciais.
🔹 Entendimento Anterior do STJ
Até então, prevalecia o entendimento de que imóveis alienados fiduciariamente não poderiam ser objeto de penhora direta em razão de dívidas condominiais, uma vez que, nessa modalidade contratual, o imóvel fica sob propriedade resolúvel do credor fiduciário até a liquidação completa do financiamento.
🔹Nova posição jurisprudencial do STJ
No julgamento recente do REsp nº 2.059.278/SC, o STJ passou a admitir que os imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados diretamente para satisfação de dívidas condominiais.
A justificativa do Tribunal baseou-se na natureza propter rem das obrigações condominiais, que recaem diretamente sobre o imóvel, sendo irrelevante a questão da titularidade formal.
Tal decisão foi consolidada pela Segunda Seção do STJ em março de 2025.
🔹Fundamentos jurídicos para a penhora direta
Natureza propter rem: Despesas condominiais decorrem diretamente da propriedade do imóvel, vinculando-se ao bem independentemente de quem seja o proprietário formal (art. 1.345, Código Civil).
Interesse social na proteção dos condomínios: A inadimplência prejudica diretamente a coletividade de condôminos que ficam obrigados a cobrir despesas do inadimplente.
Exceção à regra de impenhorabilidade: O art. 833, § 1º, do CPC/2015 autoriza expressamente a penhora do bem para quitar dívidas relacionadas à sua aquisição ou manutenção.
🔴 Posições contrárias e resistência do mercado imobiliário
As instituições financeiras (credores fiduciários) têm forte resistência a essa decisão. Seus argumentos principais são:
A propriedade resolúvel do imóvel alienado fiduciariamente pertence à instituição financeira e não ao devedor.
Afirmam que somente os direitos contratuais dos fiduciantes deveriam ser objeto de penhora, mas nunca o imóvel em si.
Alegam possível prejuízo à segurança das garantias imobiliárias, o que poderia aumentar riscos e custos nos financiamentos.
🔵 Implicações práticas para o arrematante
Essa decisão traz consequências diretas para quem pretende adquirir imóveis em leilões:
Necessidade de análise minuciosa: Torna-se fundamental realizar profunda análise prévia da documentação do imóvel e das dívidas existentes.
Ampliação do risco: A possibilidade de penhora direta do imóvel gera maior necessidade de cautela, pois imóveis gravados com alienação fiduciária podem trazer dívidas não aparentes inicialmente.
Assessoria especializada: Fica evidente a importância de contar com apoio técnico especializado, especialmente na análise jurídica detalhada pré-arrematação.
📚 Conclusão
A recente decisão do STJ enfatiza o caráter objetivo das dívidas condominiais, destacando que o imóvel é diretamente responsável pela satisfação dessas obrigações.
Tal decisão reflete um claro movimento de proteção dos interesses coletivos dos condomínios e condôminos adimplentes, embora também amplie riscos para credores fiduciários e potenciais investidores em imóveis de leilões.
A contratação de uma assessoria especializada é cada vez mais crucial para minimizar riscos e garantir segurança jurídica na arrematação de imóveis.
