Por Fabiano Barbosa – Assessor em Leilões de Imóveis
Se você pretende arrematar imóveis em leilões judiciais ou extrajudiciais, é essencial conhecer as regras para a baixa de penhoras e indisponibilidades, pois essas restrições podem impedir o registro do imóvel em seu nome.
No Estado do Rio de Janeiro, os cartórios seguem a regulamentação da Corregedoria-Geral da Justiça (CGJ), que publicou recentemente duas portarias importantes sobre custas, emolumentos e procedimentos cartorários.
Neste post, vamos explicar como essas normas impactam diretamente os arrematantes de imóveis e o que é preciso fazer para garantir a posse livre e desembaraçada do imóvel adquirido.
📌 O Que São as Portarias CGJ nº 2838/2024 e CGJ nº 2839/2024?
✔ Portaria CGJ nº 2838/2024 → Define os valores dos emolumentos cartorários, ou seja, os custos cobrados pelos cartórios para a prática de atos como registro de imóveis, averbações e cancelamentos de restrições.
✔ Portaria CGJ nº 2839/2024 → Regulamenta os procedimentos administrativos e operacionais para baixas de penhoras e indisponibilidades, registros de arrematações e cumprimento de ordens judiciais.
Em outras palavras:
A Portaria 2838/2024 diz quanto custa para regularizar um imóvel após a arrematação.
A Portaria 2839/2024 explica como funciona o processo para remover penhoras e indisponibilidades.
📌 Como Funciona a Baixa de Penhoras e Indisponibilidades?
Depois de arrematar um imóvel, o arrematante precisa verificar se há penhoras ou indisponibilidades na matrícula do imóvel.
Se houver restrições, será necessário removê-las para poder registrar a propriedade em seu nome. Existem duas formas principais de fazer isso:
🔹 1. Via Pedido Judicial (Baixa pela Justiça)
Se a restrição foi imposta por um processo judicial, o advogado do arrematante deve:
✔ Peticionar no processo de execução pedindo a expedição de mandado de cancelamento da penhora ou indisponibilidade.
✔ O juiz analisa o pedido e, se deferido, emite a ordem de baixa para o Cartório de Registro de Imóveis.
✔ O arrematante leva essa ordem ao cartório para averbar a baixa na matrícula do imóvel.
🔹 2. Via Pedido Administrativo (Baixa Direta no Cartório)
Se a restrição foi imposta por órgãos administrativos, como a Receita Federal ou o Tribunal de Contas, pode ser possível obter a baixa diretamente no cartório, sem necessidade de decisão judicial. Para isso, o arrematante precisa apresentar:
✔ Documento oficial da autoridade que determinou a indisponibilidade, informando a liberação.
✔ Requerimento formal para averbação da baixa no Cartório de Registro de Imóveis.
📌 Importante: Nem todas as penhoras e indisponibilidades podem ser removidas por via administrativa. Se houver recusa do cartório, pode ser necessário recorrer ao Judiciário.
📌 Custos para a Baixa de Penhoras e Indisponibilidades
A Portaria CGJ nº 2838/2024 determina quanto custa para dar baixa nas restrições que impedem o registro do imóvel.
📌 Valores para Averbação no RJ (Conforme Portaria 2838/2024)
✅ Baixa de penhora e indisponibilidade: R$ 52,08
✅ Nome adicional na averbação: R$ 1,32 por nome
✅ Taxas extras (FETJ, FUNDPERJ, FUNPERJ, FUNARPEN): Percentuais aplicáveis sobre os emolumentos
📌 Justiça Gratuita
✅ Se o arrematante for beneficiário da Justiça Gratuita, a baixa pode ser feita sem custos, conforme previsto no Provimento 188/2024 do CNJ.
📌 Diferença Entre as Portarias CGJ nº 2838/2024 e CGJ nº 2839/2024
| Critério | Portaria CGJ nº 2838/2024 | Portaria CGJ nº 2839/2024 |
|---|---|---|
| Foco | Define os custos cartorários para registros e averbações | Regulamenta os procedimentos para baixa de penhoras e indisponibilidades |
| Onde se Aplica? | Cartórios de Registro de Imóveis | Cartórios de Registro de Imóveis e Juízos |
| Impacto nos Leilões | Define quanto custa regularizar um imóvel arrematado | Explica como solicitar a baixa das restrições para registrar o imóvel |
| Base Legal | Lei de Registros Públicos | Código de Processo Civil e Provimento 188/2024 do CNJ |
📌 O Que o Arrematante Precisa Fazer?
✅ 1. Consulte a matrícula do imóvel antes da arrematação
Verifique se há restrições, como penhoras ou indisponibilidades.
✅ 2. Após a arrematação, solicite a baixa das restrições
Se houver restrições, o advogado pode requerer a baixa no processo judicial ou, se possível, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
✅ 3. Pague os custos cartorários para regularização
Salvo se for beneficiário da Justiça Gratuita, o arrematante deve arcar com as taxas cartorárias para a averbação da baixa.
✅ 4. Acompanhe o registro do imóvel em seu nome
Depois que todas as restrições forem removidas, solicite a averbação da arrematação e transferência da propriedade.
📌 Conclusão – Segurança para o Arrematante
✔ O sucesso na arrematação de um imóvel depende de um bom planejamento jurídico.
✔ As Portarias CGJ nº 2838/2024 e CGJ nº 2839/2024 garantem a transparência nos procedimentos de registro e na cobrança de taxas cartorárias.
✔ Para evitar problemas, é fundamental contar com o suporte de um advogado especializado.
O advogado Fabiano Pinto Barbosa (OAB/RJ 204632) é especialista em assessoria jurídica para leilões imobiliários e pode ajudá-lo em todas as fases da arrematação, garantindo que o imóvel seja registrado sem pendências.
📩 Precisa de orientação? Entre em contato para um suporte jurídico especializado!
