1. O que é a Venda Direta Judicial?
A venda direta judicial é uma modalidade de alienação de bens penhorados em processos judiciais, especialmente comum na Justiça do Trabalho, na qual não há pregão público inicial, como ocorre nos leilões tradicionais.
Em vez disso, os interessados apresentam propostas por escrito, diretamente nos autos eletrônicos, dentro do prazo fixado pelo juízo.
Essa modalidade visa dar maior efetividade à execução e reduzir a morosidade nos leilões públicos, principalmente em casos onde já houve praças desertas (sem lances válidos).
2. Como funciona a Venda Direta Judicial?
O procedimento segue, geralmente, estas etapas:
- Publicação do Edital de Venda Direta – com descrição do bem, valor mínimo, regras e prazos.
- Apresentação de propostas – feitas por leiloeiros ou corretores credenciados no tribunal, nos autos do processo.
- Certificação pela CAEX – a Coordenadoria de Apoio à Execução acompanha, certifica e classifica as propostas.
- Sessão online (se necessário) – caso haja mais de uma proposta válida, o juízo convoca uma disputa online (geralmente via Zoom).
- Homologação judicial – o juiz gestor da execução analisa, homologa e formaliza a venda.
3. Qual o papel da CAEX?
A CAEX (Coordenadoria de Apoio à Execução) é um órgão técnico-administrativo dos TRTs responsável por centralizar e padronizar os procedimentos de execução, especialmente no que se refere à alienação de bens.
Funções principais da CAEX:
- Publicar e divulgar editais de venda direta
- Homologar leiloeiros e corretores cadastrados
- Certificar propostas e organizar sessões de disputa
- Dar suporte ao juiz gestor na homologação da venda
4. Base Legal e Regulamentação
Embora não esteja prevista expressamente como uma “modalidade” autônoma no CPC, a venda direta é admitida com respaldo nos seguintes dispositivos:
Art. 139, IV do CPC – poder geral de efetivação
Art. 879, §2º do CPC – permite formas alternativas de avaliação e venda
Art. 886 do CPC – admite nomeação de corretor judicial para alienação
Art. 908, §1º do CPC – sub-rogação dos débitos no preço
Art. 130, parágrafo único, do CTN – isenta o adquirente de tributos anteriores
Art. 110 da Consolidação dos Provimentos da CGJT
Ato Conjunto TRT1 nº 07/2019 – regula a venda direta no TRT da 1ª Região
5. Vantagens da Venda Direta Judicial
✅ Descontos expressivos: o valor mínimo pode ser fixado em 40% da avaliação
✅ Aquisição originária: o comprador não herda dívidas anteriores
✅ Segurança jurídica: a venda é homologada por juiz e formalizada no PJe
✅ Parcelamento autorizado: entrada de 25% e saldo em até 30 vezes (art. 895, CPC)
✅ Sessões online claras e acessíveis, caso haja mais de um interessado
6. Riscos e Cuidados Necessários
⚠️ Ocupação não informada: pode haver necessidade de ação de imissão na posse
⚠️ Penhoras e restrições registradas: embora sub-rogadas, exigem atenção jurídica
⚠️ Avaliações superestimadas: o valor judicial pode não refletir o valor de mercado
⚠️ Participação apenas via intermediários: exige parceria com corretor ou leiloeiro habilitado
7. Aplicação prática: Venda Direta CAEX nº 39 (TRT/RJ)
Um exemplo concreto dessa modalidade ocorreu no processo 0100980-77.2018.5.01.0322, da 2ª Vara do Trabalho de São João de Meriti, com gestão da CAEX do TRT da 1ª Região:
Bem leiloado: Apartamento 101, bloco 01, na Estrada dos Bandeirantes, 6975 – Jacarepaguá, com 1 vaga de garagem e matrícula nº 397.869
Avaliação judicial: R$ 420.000,00
Valor mínimo da venda direta: R$ 168.000,00 (40%)
Status registral: Alienação fiduciária quitada e informada formalmente nos autos
Sessão online marcada para: 13/05/2025 via Zoom, caso mais de uma proposta seja apresentada
Condições de pagamento: à vista ou parcelado, com sinal mínimo de 20% e comissão de 5% ao corretor
O imóvel representa grande oportunidade de lucro (ROI estimado de até 35,87%), desde que o investidor limite seu lance a até R$ 183.000,00, considerando o valor de mercado de revenda (R$ 275.000,00) e custos com ITBI, escritura, comissão e benfeitorias.
8. Conclusão
A venda direta judicial vem se consolidando como uma alternativa estratégica e segura para investidores atentos, especialmente em tempos de digitalização e maior rigor na execução trabalhista.
Com apoio da CAEX e respaldo legal, ela une agilidade, segurança e oportunidades reais de retorno financeiro.
Para investidores iniciantes, recomenda-se acompanhamento técnico e jurídico especializado para avaliar ocupação, riscos processuais, viabilidade econômica e estratégia de revenda.
